Schadenersatz von der Gemeinschaft

Haftung für nicht ordnungsmäßige Verwaltung

Wenn eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) das Gemeinschaftseigentum nicht ordnungsmäßig verwaltet, können Wohnungseigentümer hierdurch Schäden erleiden. Diese Schäden können sie sich von der Gemeinschaft ersetzen lassen, wenn diese für die fehlerhafte Verwaltung haften muss.

Welche Voraussetzungen hierfür erfüllt sein müssen und in welchem Umfang diese Haftung besteht, war bisher unklar. In seinem Urteil vom 27. Februar 2026 (V ZR 18/25) hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun einen Rahmen gesetzt.

Der Fall

In der Teilungserklärung einer GdWE ist geregelt, dass das Gebäude nur für Wohnzwecke genutzt werden darf. Eine Wohnungseigentümerin verpachtete das zu ihrem Eigentum gehörende Dachgeschoss an eine GmbH, die es wiederum an eine GmbH & Co KG vermietete. Das Dachgeschoss ist mit einem eigenen Wasseranschluss, Küche, Bad, Briefkasten und Klingel ausgestattet. Ein zweiter Rettungsweg ist jedoch nicht vorhanden. Aufgrund dessen wurde die Nutzung des Dachgeschosses behördlich untersagt, und die GmbH kündigte das Pachtverhältnis. Die Wohnungseigentümerin verlangt jetzt von der GdWE den Ersatz der Pachtausfallschäden, was die Gerichte zunächst ablehnten.

Haftung der GdWE

Die BGH-Richter entschieden, dass ein Anspruch auf Schadenersatz grundsätzlich bestehen könne. Denn seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 2020 obliegt die ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der GdWE. Hierzu gehört auch die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Bauanforderungen und somit die Herstellung eines zweiten Rettungsweges. Wenn die Gemeinschaft dieser Verpflichtung schuldhaft nicht nachkommt, macht sie sich schadenersatzpflichtig. Der entgangene Gewinn kann aber nur dann verlangt werden, wenn dieser durch eine rechtmäßige Nutzung erzielt worden wäre.

Gebrauch ist entscheidend

Für eine Nutzung für Wohnzwecke komme es aber nicht darauf an, wie die Vermietung steuerlich oder unternehmerisch zu werten sei. Auch bei mehreren Untervermietungen komme es letztlich nur auf den tatsächlichen oder beabsichtigten Gebrauch der Räume an. Daher spiele es keine Rolle, dass der Mieter als juristische Person die Räume nicht selbst „bewohnen“ könne. Vielmehr sei entscheidend, ob in dem Pachtvertrag festgehalten ist, dass die Räume nur für Wohnzwecke genutzt werden dürfen. Hier müsse das Berufungsgericht noch weitere Feststellungen treffen.

Keine Mahnung

Abschließend wiesen die BGH-Richter darauf hin, dass ein möglicher Schadenersatzanspruch auch ohne eine vorangegangene Mahnung entstehen könne, wenn er auf einer unterlassenen oder verzögert durchgeführten ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums beruhe. Denn zwischen der Gemeinschaft und den Eigentümern besteht aufgrund der Verbandszugehörigkeit ein gesetzliches Schuldverhältnis mit wechselseitigen Treue- und Schutzpflichten. Die Haftungspflicht der Gemeinschaft beginnt daher mit dem Zeitpunkt, in dem die pflichtgemäßen Maßnahmen (hier die Errichtung eines zweiten Rettungsweges) beschlossen und durchgeführt hätten werden müssen. Wie viel Zeit der Gemeinschaft aber für die Beschlussfassung und Durchführung eingeräumt werden müsse, nachdem sie von dem Mangel Kenntnis erlangt hatte, ließ der BGH offen.

Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht