Aufteilung in Wohnungseigentum

Vorsicht bei der Verschiebung von Immobilienvermögen

Dass Mietern ein Vorkaufsrecht zusteht, wenn das Gebäude später in Wohnungseigentum umgewandelt und die Wohnung dann an einen Dritten verkauft wird, ist zumeist bekannt. Dass Mieter aber auch bei einer entsprechenden Verschiebung zwischen unterschiedlichen Gesellschaften der Eigentümer mit einem Vorkaufsrecht hineingrätschen können, hat der Bundesgerichtshof (BGH) erst kürzlich mit Urteil vom 8. Oktober 2025 (VIII ZR 18/24) entschieden.

Vermieter sollten solche Verschiebungen also vermeiden, da ihnen der Verlust der Immobilie an die Mieter oder (wie im konkret vom BGH entschiedenen Fall) auch noch nach Jahren eine Schadenersatzzahlung droht.

Der Fall

Die Mieter hatten mit Vertrag vom November 1999 eine Doppelhaushälfte angemietet. Diese war Teil eines größeren Grundstücks und stand im Eigentum einer Personengesellschaft, bestehend aus einer Person. Nach Einzug der Mieter entschied sich der Vermieter, das Grundstück aufzuteilen und die Doppelhaushälfte im April 2000 auf eine andere, ihm allein gehörende Gesellschaft zu einem Kaufpreis von rund 200.000 Euro zu übertragen. Die Mieter informierte er über diesen internen Vorgang nicht. In den Folgejahren bot er den Mietern mehrmals das Haus zum Kauf an, was diese immer ablehnten. Im Februar 2019 machten die Mieter aber dann mit Blick auf den Kaufvertrag zwischen den Gesellschaften ein Vorkaufsrecht zu den damaligen Konditionen geltend. Der Vermieter lehnte dies ab. Daraufhin verlangten die Mieter im Klageweg Schadenersatz in Höhe der Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem heutigen Verkehrswert: inklusive Zinsen insgesamt knapp 200.000 Euro.

Vorkaufsrecht

Die BGH-Richter entschieden, dass den Mietern ein Vorkaufsrecht aus § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zustehe; da es sich jedoch um keine Umwandlung in Wohnungseigentum, sondern um eine Realteilung eines Grundstücks handele, lediglich in analoger Anwendung. Denn dieses trete immer ein, wenn an vermieteten Wohnräumen Wohnungseigentum begründet (oder wie hier eine Realteilung stattfinde) und im Anschluss das Grundstück an Dritte verkauft werde, die keine Familienangehörigen oder Mitglieder des Haushalts sind. Dies sei hier der Fall, da das Grundstück von einer Gesellschaft an eine andere übertragen wurde. Dass es sich bei deren jeweiligem Gesellschafter um dieselbe Person handele, ändere hieran nichts. Da die Mieter auch nicht über den Verkauf informiert worden seien, sei die ansonsten geltende Zwei-Monats-Frist nicht angelaufen. Daher konnten sie ein Vorkaufsrecht auch noch knapp 19 Jahre nach dem Verkauf ausüben.

Schadenersatz statt Übertragung

Da das Grundstück aber inzwischen nicht mehr der Personengesellschaft gehörte, sondern der Kommanditgesellschaft, war es Ersterer nicht möglich, das Grundstück den Mietern zu übereignen, weshalb diese stattdessen Schadenersatz verlangen konnten.

Zwar liege in der Ablehnung der verschiedenen Kaufangebote und der späteren Ausübung des Vorkaufsrechts ein Widerspruch vor. Dennoch werde die Ausübung hierdurch nicht rechtsmissbräuchlich. Denn den vorkaufsberechtigten Mietern könne durch eigene nachträgliche Kaufangebote nicht das Recht genommen werden, sich auf die günstigen Kaufkonditionen des Kaufvertrages mit dem Dritten zu berufen.

Praxistipps

Auch wenn Sie – aus welchen Gründen auch immer – nach der Vermietung geteilte Immobilien zwischen verschiedenen Gesellschaften verschieben wollen, machen Sie dies immer zu marktüblichen Konditionen. Die Mieter könnten nämlich den Kaufvertrag mittels ihres Vorkaufsrechts übernehmen.

Teilen Sie den Mietern in diesen Fällen immer den Inhalt des Kaufvertrages unverzüglich mit. Anderenfalls droht Ihnen auch noch Jahrzehnte später eine Schadenersatzklage der Mieter.

Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht